Vragen en antwoorden over het kopen en verkopen van een woning

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop.

Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken, 'roerende zaken’ bijvoorbeeld, pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat indien partijen er over de bijzaken niet eens kunnen worden, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken wel eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt over de bijzaken.

Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder "Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.

Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt van het bod dat de verkopende partij eerder heeft gedaan, dan vervalt het eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingsproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken

Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat  het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de  verkopende makelaar - natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten  de lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen. De  makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure.  Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te  brengen. Vraag bij uw makelaar naar een toelichting over de  inschrijvingsprocedure.

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Een digitaal Woondossier is een online omgeving waarin alle belangrijke informatie over een woning overzichtelijk wordt verzameld en beheerd. Het vormt de centrale plek waar alle relevante woningdocumenten tijdens het verkoopproces beschikbaar zijn voor geïnteresseerden.

In het Woondossier kunnen onder andere documenten zoals de vragenlijst van de verkoper, de lijst roerende zaken, het energielabel, plattegronden, eigendomsinformatie en eventueel aanvullende informatie over de woning worden opgenomen.

Geïnteresseerden kunnen het Woondossier eenvoudig online bekijken. Hierdoor beschikt iedere potentiële koper over dezelfde informatie en kan hij of zij zich goed voorbereiden op een bezichtiging of het uitbrengen van een bod.

Het digitale Woondossier draagt bij aan een transparant en efficiënt verkoopproces. Alle informatie is overzichtelijk op één plek beschikbaar, waardoor vragen sneller kunnen worden beantwoord en zowel kopers als verkopers weten dat zij beschikken over actuele en complete informatie.

Tevens kun je via ons Woondossier een bod doen via het biedlogboek van Eerlijk Bieden.

Eerlijk Bieden is een onafhankelijk keurmerk en digitaal biedplatform dat zorgt voor een transparant en controleerbaar biedproces. Alle biedingen en belangrijke stappen in het verkoopproces worden digitaal vastgelegd in een biedlogboek. Hierdoor is het proces achteraf inzichtelijk en controleerbaar.

Samen met de verkoper bepalen we welke verkoopmethode het beste past bij de woning. Dat kan bijvoorbeeld een regulier biedproces zijn of een gesloten bieding (inschrijving). De gekozen werkwijze wordt altijd vooraf duidelijk gecommuniceerd, zodat iedere geïnteresseerde weet hoe het biedproces verloopt.

Bij een gesloten bieding brengen alle geïnteresseerden hun bod uit vóór een vooraf vastgestelde einddatum. Tijdens deze biedperiode kunnen wij als makelaar én de verkoper de inhoud van de biedingen niet inzien. Pas nadat de biedtermijn is verstreken, worden alle biedingen tegelijkertijd zichtbaar. Zo krijgt iedere kandidaat een gelijke kans om een bod uit te brengen, zonder dat biedingen tussentijds kunnen worden beïnvloed.

Na afloop van het biedproces beoordeelt de verkoper alle ontvangen biedingen en de bijbehorende voorwaarden, zoals financiering, voorbehouden en de gewenste opleverdatum. De verkoper bepaalt uiteindelijk aan welke partij de woning wordt gegund.

Met Eerlijk Bieden weet je dat het biedproces transparant, zorgvuldig en volgens duidelijke afspraken verloopt. Iedere bieder krijgt dezelfde informatie en dezelfde kansen, terwijl het volledige proces digitaal wordt vastgelegd en controleerbaar is.

Nee. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. 

Ontbindende voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerder genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de boeteclausule indien één van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt. 

Wanneer er door een consument een woning wordt gekocht bepaalt de Wet Koop Onroerende Zaken dat een koop pas is gesloten als deze schriftelijk is vastgelegd. Zolang geen koopakte is opgemaakt en deze door beide partijen is ondertekend, is er geen rechtsgeldige koop. 

Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan. De makelaar dient dan wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is. 

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper is gemiddeld 4 tot 5% van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten: 
- Overdrachtsbelasting; 
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering; 
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering. 

Naast deze kosten dient de koper, ook rekening te houden met: - Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte; 
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte. 

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen. De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op  de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen)  ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd  eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen. 

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd.

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. 

Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

Nee. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als u ons inschakelt voor de verkoop van uw woning dan zult u de kosten van onze dienstverlening moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van onze dienstverlening moeten betalen.